自由への第一歩

【脱公務員へ】不動産投資でなぜ戸建て投資メインなのか?

家7資産運用

こんにちは!!

マネーリテラシー初心者が脱公務員を目指すブログ

コトハルです!!

 

今日は不動産投資でなぜ戸建て投資をメインでやっているのか?

を解説して行きたいと思います。

まだ物件を1件も持っていませんが、実際に勉強や活動してきた経験をもとにお話します。

少しでも参考になれば幸いです。

不動産投資でなぜ戸建て投資メインなのか?

 

なんで戸建て?

 

戸建て投資には、不動産投資初心者が入口として入りやすく、多くのメリットがあります。

 

1.入居者が長くつきやすい
2.価格が安く始めやすい
3.管理がらく
4.需要があるので、入居者がつきやすい
5.自分の好きなようにリフォームできる
6.出口戦略が比較的容易
7.事故などが起きてもリスク分散しやすい

 

1.入居者が長くつきやすい

戸建ては、一度入居するとしばらく住みやすいそうです。
特にファミリー層は、子どもの学校などがありますので、比較的長く住む傾向にあるそうです。
長く住んでくれるほど、安定して家賃収入を得ることができます。
また、退去しにくいので、客付けの手間もかからないし、リフォーム代も浮きます。

2.価格が安く始めやすい

ここは初心者が1番入口として入りやすいポイントではないでしょうか?

地方で築古物件であれば、
500万円以下の物件はけっこうあります。

現在は非常に融資がつきづらいです。

しかし、200~300万円なら、比較的一括購入もしやすいのではないでしょうか。

また、入居者が決まって貸し出した場合、戸建ては維持費が少ないです。
修繕積立金や管理費がありません。

とりあえず、不動産投資始めたいという方にはオススメだと思います。

3.管理がラク

戸建ての場合、入居者さんが自分の自宅のような感じで、ガーデニングや家のちょっとした手入れをやる方多いようです。
アパートやマンションではこういったことはないと思います。
また戸建てはクレーム等が少ない傾向にあるそうです。

入居付けしたら、ほぼやることがないというのが大変魅力的ですね!!

4.需要があるので、入居者がつきやすい

アパートやマンションの賃貸ってたくさんありますが、戸建ての賃貸ってあんまりみないですよね?

戸建ての賃貸は需要がけっこうあるそうなんですが、それに対して、供給が追いついていないそうです。

これは私も活動して行く中で、すごく実感しますね!!

ちゃんと需要がある場所を分析して、貸し出せば

入居者はすぐ入ってくれると思います。

5.自分の好きなようにリフォームできる

マンションやアパートの修繕やリフォームは、
自由にできませんが、
戸建ての場合は、法律の範囲内であれば、自由にリフォームやリノベーションができます。

自由度の高さやDIYが趣味な方は大変魅力的だと思います。

6.出口戦略が比較的容易

戸建ての売却は、投資家だけでなく、マイホーム(実需)として購入する一般の方もいるので、

比較的売りやすいそうです。

また、一般の方は不動産の相場がわからない方が大多数なので、高く売れるそうです。

また、土地値もありますので、建物が古すぎてもう貸し出せないとなっても、

土地値で売却する方法もあります。これはあまりオススメしませんが。

7.事故などが起きてもリスク分散しやすい

アパートやマンションを持っていて、そこで事件や自殺などがあった場合、

他の部屋まで被害が及んだり、またこのアパートやマンションに住みたくないって方も出てくると

思います。

入居付けの際は、必ず事故や自殺があったことを説明しないといけません。

そうなると、入居がつかなかったり、入居者が離れたりすると大打撃です。

これがもし戸建てであれば、事故や自殺があっても、その戸建て分だけですので、

アパートやマンションにくらべて、そこまでのリスクを受けません。

 

もちろんデメリットもあります

1.拡大スピードが遅い
2.大きな修繕費がかかるかもしれない
3.融資がつきづらい

 

解説します。

1.拡大スピードが遅い

戸建ては一棟物のマンションやアパートに比べて
部屋数が少ないので、単純に家賃収入が低いです。
また、戸建て投資の場合、築古が多いと思いますので、家賃も高く設定できません。

さらに、マンションやアパートはレバレッジを大きかけてますので、その分拡大のスピードも上がります。

2.大きな修繕費がかかるかもしれない

あまり調査せずに物件を購入した場合、運が悪ければ思わぬところで、

多額の修繕をようするかもしれません。

 

特に、外壁、水回り、床の傾きとへこみ、雨漏り

こういったところは多額の修繕費がかかります。

こういった物件に当たらないように、事前の調査や不動産会社へのヒアリングはしっかり行いましょう。

3.融資がつきづらい

戸建て投資は基本的に築古で購入される方が多いと思います。
そうなると、
おそらく耐用年数(木造であれば22年)を超えた物件が多いと思いますので、そうなると銀行から価値がないとみなされ、融資がおりにくいそうです。

対策としては、日本政策金融公庫、もしくは、ノンバンクだと、比較的借りやすいそうです。

不動産投資を拡大して行くためにも、融資はとても大切ですので、

どうやったら上手く借りれるかを模索し、いい方法があればまた詳しく説明したいと思います。

まとめ

以上いかがだったでしょうか?

戸建て投資は私にとって、大変魅力的で、
特に少額で始めることができる点がすごくいいです!!

不動産投資で、物件によっては、
額が大きくレバレッジかけると、
とても大きな買い物になります。
ここで良くない物件を掴むと、投資どころか、自分の人生を大きく変えてしまうかもしれません。

こうなると、まさに本末転倒です。

戸建ては少額から始めれますので、もし仮に失敗したとしても、そこまでの痛手になりませんし、逃げ道もあるので、なんとかやり過ごすことができると思います。

良い物件を買うことができ、
入居がちゃんとつけば、
ほぼやることがなくなり、
まさに不労所得となりうると思います。

 

ここまで読んでいただきありがとうございました。

それでは、また次回

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